Hướng dẫn thủ tục sang tên có sổ hồng và không có sổ hồng căn hộ chung cư

Rất nhiều khách hàng còn bỡ ngỡ khi mua căn hộ chung cư lần đầu và không biết thủ tục sang tên khi không có sổ hồng và không có sổ hồng sẽ như thế nào? 

Newsland.vn xin hướng dẫn quý khách hàng thủ tục mua bán nhà chung cư, căn hộ và chi phí sang tên sổ hồng và không có sổ hồng cho căn hộ chung cư theo luật hiện hành.

Thủ tục mua bán nhà chung cư, căn hộ khi không có sổ hồng

Hiện tại rất nhiều căn hộ, chung cư chưa được cấp sổ hồng do đó khi giao dịch chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng còn có nhiều lo ngại về tính đảm bảo khi giao dịch. Để đảm bảo quyền lợi cho các  giao dịch mua bán căn hộ, chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng. Gồm 3 bước để tiến hành:
– Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
– Khai và nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng căn hộ.
– Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng.

Cụ thể đối với trường hợp căn hộ, chung cư mà chủ đầu tư chưa bàn giao căn hộ hoặc đã bàn giao căn hộ rồi nhưng chưa làm thủ tục cấp sổ cho chủ sở hữu căn hộ, thì khi giao dịch chuyển nhượng căn hộ, chung cư đó bên bán và bên nhận mua phải thực hiện theo các bước như sau:

Công chứng giấy tờ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà căn hộ, chung cư.

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên bán căn hộ và bên mua căn hộ, chung cư sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Giá bán, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….Sau đó các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng vào ngày thỏa thuận trên hợp đồng cọc để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Hồ sơ chuẩn bị khi công chứng văn bản chuyển nhượng nhà chung cư, căn hộ

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc);
– Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc);
– Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà);
– Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc);
– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân, chưa đăng ký kết hôn) (bản gốc);
– Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (bản gốc);

Khai, nộp thuế thu nhập cá nhân

Sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư, bên bán hoặc bên mua sẽ thực hiện kê khai nộp thuế TNCN. Theo hướng dẫn tại công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và khoản 5 điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. 

* Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nói chung;
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng sản phẩm bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
 1. Nhà ở; kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;
 2. Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

Lưu ý: Hiện tại một số quận đã áp dụng theo hình thức áp dụng thuế thu nhập cá nhân trên giá hợp đồng cọc như  Quận 9 và Quận 2 TP.Hồ Chí Minh. Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định để làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân.

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng nhà chung cư

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ

– Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC
– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc);
– Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực);
Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn hộ, chung cư.

Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng đã công chứng

Hồ sơ gửi cho chủ đầu tư

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư ( gồm 05 bản gốc);
– Hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc);
– Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc);
– Biên lai nộp thuế TNCN (bản gốc);
– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực);
– CMND / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực);

Quy trình xác nhận của chủ đầu tư

Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày chủ đầu tư tiếp nhận được hồ sơ hợp lệ. Sau khi xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ đầu tư sẽ phải gửi lại bên nhận chuyển nhương bao gồm những giấy tờ sau:
– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc);
– Hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc);
– Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc);
– Biên bản bàn giao nhà (bản gốc);

Thủ tục mua bán nhà chung cư, căn hộ khi đã có sổ hồng

Về thủ tục

- 1: Các bên có thể đến Văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng để yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng cho căn hộ chung cư.

- 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ra hợp đồng, các bên phải tự kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ như sau:

02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký sẵn;
02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp cho tặng cần chuẩn bị 04 bản);
Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng nhà, căn hộ đã được công chứng;
01 bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
01 bản sao chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán;
Trong vòng 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế phải nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan thuế.

- 3: Sau khi nộp thuế và phí có liên quan, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị cần có:

Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
Hợp đồng chuyển nhượng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với người đang độc thân – 02 bản sao y có công chứng;
Thời gian sang tên sổ hồng là 15 ngày tính từ ngày người dân nộp hồ sơ sang tên sổ hồng tại bộ phận một cửa.

 Về các mức thuế, lệ phí phải nộp để thực hiện sang tên sổ hồng cho căn hộ chung cư

Gồm có: 

Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị chuyển nhượng (do bên bán nộp trừ trường hợp có thêm thỏa thuận khác);
Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng (do bên mua nộp trừ trường hợp có thêm thỏa thuận khác); 
Lệ phí cấp sổ: 50.000 - 100.000 đồng; 
Ngoài ra, còn có thêm một số lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định.